건폐율·용적률 계산기
대지면적·건축면적·층별 바닥면적을 넣으면 건폐율과 용적률을 계산하고, 용도지역별 법정 상한과 여유 면적을 함께 보여줍니다.
토지대장·등기부의 면적. 건축선 후퇴 부분은 제외
가장 넓은 층의 외벽 중심선 수평투영면적
지상 주차장·필로티 주차 포함 전체
용적률 산정에서 제외(시행령 제119조 제1항 제4호 가목)
해당 건물 부속용도인 지상 주차장만. 용적률 제외(같은 호 나목)
시행령 상한. 실제 적용값은 지자체 조례 확인
| 용적률 산정용 연면적 | 540㎡ |
|---|---|
| 제외된 면적(지하층 + 지상 부속 주차장) | 250㎡ |
| 전체 연면적(지하 포함) | 790㎡ |
| 제2종일반주거지역 최대 건축면적 | 198㎡(여유 18㎡) |
| 제2종일반주거지역 최대 연면적(용적률 산정용) | 825㎡(여유 285㎡) |
| 건축면적 그대로 쌓을 때 가능한 층수 | 최대 4개 층 |
계산식: 건폐율 = 180 ÷ 330 × 100 = 54.5455% · 용적률 = 540 ÷ 330 × 100 = 163.6364%
계산식
| 항목 | 계산식 | 근거 |
|---|---|---|
| 건폐율 | 건축면적 ÷ 대지면적 × 100 | 건축법 제55조 |
| 용적률 | 연면적(용적률 산정용) ÷ 대지면적 × 100 | 건축법 제56조 |
| 대지면적 | 대지의 수평투영면적 (건축선 후퇴 부분·도시군계획시설 부지 제외) | 건축법 시행령 제119조 제1항 제1호 |
| 건축면적 | 외벽 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적 (1m 이상 돌출한 처마·차양은 끝에서 1m 후퇴) | 같은 항 제2호 |
| 바닥면적 | 각 층의 벽·기둥 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적 (발코니는 접한 외벽 길이 × 1.5m 초과분만 산입) | 같은 항 제3호 |
| 연면적 | 각 층 바닥면적의 합계 | 같은 항 제4호 |
용적률 산정에서 빠지는 면적
- 지하층의 면적 — 건축법 시행령 제119조 제1항 제4호 가목
- 지상층의 주차용 면적(해당 건축물의 부속용도인 경우만) — 건축법 시행령 같은 호 나목
- 초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역 면적 — 건축법 시행령 같은 호 마목
- 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적 — 건축법 시행령 같은 호 바목
다목·라목은 2012-12-12 삭제되어 현행 제외 항목은 위 네 가지뿐입니다. 지하층은 용적률과 층수(시행령 제119조 제1항 제9호) 모두에서 빠지지만, 전체 연면적(건축물대장의 연면적)에는 포함됩니다.
예시로 보는 계산
대지 330㎡(약 100평), 건축면적 180㎡, 지상 4개 층 바닥면적 합계 640㎡(1층 필로티 부속 주차장 100㎡ 포함), 지하 1층 150㎡, 제2종일반주거지역이라면:
| 건폐율 | 180 ÷ 330 × 100 = 54.55% | 상한 60% 이내 · 최대 건축면적 198㎡ (여유 18㎡) |
|---|---|---|
| 용적률 산정용 연면적 | 640 − 100 = 540㎡ | 지하 150㎡와 부속 주차장 100㎡ 제외 |
| 용적률 | 540 ÷ 330 × 100 = 163.64% | 상한 250% 이내 · 최대 연면적 825㎡ (여유 285㎡) |
| 전체 연면적 | 640 + 150 = 790㎡ | 건축물대장에 적히는 연면적 |
용도지역별 법정 상한 (국토계획법 시행령 제84조·제85조)
| 용도지역 | 건폐율 상한 | 용적률 범위 |
|---|---|---|
| 주거지역 | ||
| 제1종전용주거지역 | 50% 이하 | 50% 이상 100% 이하 |
| 제2종전용주거지역 | 50% 이하 | 50% 이상 150% 이하 |
| 제1종일반주거지역 | 60% 이하 | 100% 이상 200% 이하 |
| 제2종일반주거지역 | 60% 이하 | 100% 이상 250% 이하 |
| 제3종일반주거지역 | 50% 이하 | 100% 이상 300% 이하 |
| 준주거지역 | 70% 이하 | 200% 이상 500% 이하 |
| 상업지역 | ||
| 중심상업지역 | 90% 이하 | 200% 이상 1,500% 이하 |
| 일반상업지역 | 80% 이하 | 200% 이상 1,300% 이하 |
| 근린상업지역 | 70% 이하 | 200% 이상 900% 이하 |
| 유통상업지역 | 80% 이하 | 200% 이상 1,100% 이하 |
| 공업지역 | ||
| 전용공업지역 | 70% 이하 | 150% 이상 300% 이하 |
| 일반공업지역 | 70% 이하 | 150% 이상 350% 이하 |
| 준공업지역 | 70% 이하 | 150% 이상 400% 이하 |
| 녹지지역 | ||
| 보전녹지지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 |
| 생산녹지지역 | 20% 이하 | 50% 이상 100% 이하 |
| 자연녹지지역 | 20% 이하 | 50% 이상 100% 이하 |
| 관리지역 | ||
| 보전관리지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 |
| 생산관리지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 |
| 계획관리지역 | 40% 이하 | 50% 이상 100% 이하 |
| 농림지역 | ||
| 농림지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 |
| 자연환경보전지역 | ||
| 자연환경보전지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 |
출처: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조 제1항·제85조 제1항 [시행 2026. 9. 8.] [대통령령 제36656호] — 법제처 국가법령정보센터. 시행령은 범위만 정하고, 실제 적용값은 각 지방자치단체의 도시·군계획조례가 정합니다(대부분 상한보다 낮음). 취락지구·개발진흥지구·자연공원·농공단지 등은 별도 기준이 있고, 방재지구·임대주택·공공시설 부지 제공 등 완화 규정도 있습니다.
자주 묻는 질문
건폐율과 용적률은 어떻게 계산하나요?
건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100, 용적률 = 지상층 연면적(용적률 산정용) ÷ 대지면적 × 100입니다. 예를 들어 대지 330㎡에 건축면적 180㎡, 지상층 바닥면적 합계 640㎡ 중 부속 주차장 100㎡, 지하 150㎡이면 건폐율 54.55%, 용적률 163.64%입니다(용적률 산정용 연면적 540㎡).
지하층과 주차장은 용적률에 들어가나요?
건축법 시행령 제119조 제1항 제4호에 따라 지하층 면적, 지상층의 주차용 면적(해당 건축물의 부속용도인 경우만), 초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역, 경사지붕 아래 대피공간은 용적률 산정 시 연면적에서 제외합니다. 다만 건폐율은 지하층과 무관하게 지상 건축면적으로만 봅니다. 지하층은 층수에도 산입하지 않습니다.
용도지역별 상한은 어디서 정하나요?
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조·제78조와 시행령 제84조·제85조가 용도지역별 범위를 정하고(예: 제2종일반주거지역 건폐율 60% 이하, 용적률 100~250%), 그 범위 안에서 특별시·광역시·시·군의 도시·군계획조례가 실제 적용값을 정합니다. 예를 들어 서울시 조례는 제3종일반주거지역 용적률을 시행령 상한 300%보다 낮은 250%로 두고 있습니다. 허가 전에 반드시 해당 지자체 조례를 확인해야 합니다.
건축면적은 어디를 기준으로 재나요?
외벽(외벽이 없으면 외곽 기둥)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적입니다. 처마·차양·부연 등이 외벽 중심선에서 1m 이상 돌출하면 그 끝에서 1m(한옥 2m, 전통사찰 4m 등) 후퇴한 선으로 계산하고, 지표면에서 1m 이하 부분, 지하주차장 경사로, 지상층의 공용 보행·차량 통로 등은 건축면적에 넣지 않습니다.